לכל אחד שרוצה למכור את הבית שלו בתל אביב עולה המחשבה… נו מה יש בזה? אני אכנס לאתר מדלן, אתר יד 2, אעשה סקר שוק קטן אקבע את מחיר הדירה שלי (איזה "ביצים של שור" סליחה על הביטוי) ואצא לדרך.

מה כבר יכול להיות, אם כל מתווך/שמאי יכול להעריך דירה למה שאני לא אדע.

אז בואו ניגע באתר מדלן בלבד היום ונבין האם באמת זה הדבר הנכון לעשות – התשובה היא לא.
אבל עדיין.. בואו ניגע בזה קדימה.

אתר מדלן

אתר מדלן הוא אתר מדהים, נותן חווית משתמש בלתי רגילה ולא בכדי הוא מופיע אצלי במאמר עוד לפני יד2. מה שאתר מדלן עשו בשנים האחרונות הוא פנומנאלי.
חווית שירות ברמה הגבוהה ביותר ללקוח הקצה, למתווכים, ליזמים ואני בטוח שגם למפרסמים.
אתר מדלן מציג לנו את כל מה שנרצה ולא נרצה לדעת על הדירה שאנחנו רוצים לקנות, מבתי הספר הטובים ביותר בתל אביב, מקומות הבילוי הנכונים בתל אביב, גינות, אנטנות סלולריות עם קרינה ועוד המון נתונים מדהימים.

אז למה אני חושב שלמרות כל הנתונים האלו אתר מדלן לא מספיק לנו כדי להעריך את שווי הדירה שנו למכירה?

אתר מדלן שהוא יוצא מן הכלל טוב והכברתי פה במילים לגביו בלי סוף, יחד עם זאת, הוא חוטא במשהו אחד גדול מאד – כמו שדילן הבת שלי אומרת.. גדול גדול גדול גדול. למה אני מתכוון?

אתר מדלן שואב את המידע שלו מאתר רשות המיסים (מדהים בפני עצמו שפשוט משם הכל התחיל אבל זה כבר למאמר אחר), בעת שאיבת הנתונים אתר מדלן מציג לנו את גודל הדירה בהסתמך על נסח טאבו עתיק יומין ומחיר הדירה בפועל שנמכרה.

למה הכוונה? בואו נשתמש בדוגמא חיה שמשרדנו היה אחראי עלייה:
דירה שמשרדנו קבוצת עמית טל מכר בשנה שעבר בסמטת יל"ג 4 (ניתן לראות את העסקה באתר מדלן כמובן) נמכרה לפי מחיר של 3.95 מיליון ₪ – בעסקה הזאת ייצגנו את הקונים – נקודה מגניבה נוספת היא שאותם קונים גם נעזרו בשירותנו למכור את דירתם ברחוב בן יהודה 198 א'.

לפי אתר מדלן, מחיר הדירה סמטת יל"ג 4 נמכרה לפי 48,765 ₪ למ"ר לפי נסח הטאבו שקבע כי גודל הדירה הוא 81 מ"ר.
בפועל, גודל הדירה נטו היה 95 מ"ר מה שהופך את המחיר למ"ר ל41,578 ₪.

משמע פער אדיר של 20%+ – בשווי הדירה!

דוגמא נוספת:
רחוב בן יהודה 198 (א') שם הדוגמא היא אף קיצונית יותר, ייצגנו את אותו זוג לקוחות מקסים שרכשנו דרכנו את הדירה בסמטת יל"ג 4. הדירה שם נמכרה לפי מחיר של 3.1 מיליון ₪!
לפי אתר מדלן שהפעם משחק לטובתנו בגדול 😊 מחיר הדירה נמכר לפי (כן שבו חזק כי אתם לא תאמינו!) 72,093 ₪ למטר! איך זה יכול להיות? כי נסח הטאבו מראה כי גודל הדירה הוא 43 מ"ר בלבד. למרות… שהדירה היא דירת 3 חדרים מאד מרווחת.

מחיר מצוין לכל הדעות, אין גאה כמוני ללכת לספר לאנשים כי המשרד שלי יודע למכור דירות ברחובות ראשיים במחירים אסטרונומיים ללא מעלית וללא חניה. אבל אני לא אעשה זאת כי זאת לא האמת.

בתכלס, גודל הדירה נטו (נתייחס לנטו כמו בדוגמא הקודמת) היה 66 מ"ר מה שהופך את מכירת הדירה למחיר טוב אבל שונה במעט… כי קיים הבדל של 23 מ"ר מהנסח טאבו לגודל הדירה נטו בפועל! הדירה נמכרה בפועל לפי 46,969 ₪ למ"ר.

מקווה ש-2 הדוגמאות האלו עשו קצת שכל עבורכם הקונים או המוכרים וכי הצלחתם להבין כי מדלן הוא אתר פנטסטי ומומלץ לשימוש חד משמעית (שלא ישתמע חלילה וחס שאני לא חושב כך).
יחד עם זאת, חשוב להבין כי להסתמך עליו בקביעת שווי מחיר הדירה שלך לפני מכירת הדירה זאת טעות גדולה שעלולה לעלות בהרבה מאד כספים או בבזבוז זמן ו"שריפת" הדירה בשוק.

אז, במידה ואתם שוקלים למכור את הבית שלכם בתל אביב ו/או אתם חולמים לקנות את דירת חלומתיכם בת"א

אנחנו בדיוק הכתובת לזה,

קבוצת עמית טל
ה-לב שלנו, הבית שלך.