מחיר דירה לפני תמ"א 38

מה מחיר הדירה שלי היום, אם עומד להיות פרויקט תמ"א 38.

טוטוטוטו טוטוטוטו טוטוטוטוטוטוט (צלצול הטלפון שלי – כן אני בממתינה)
הלו עמית… שלום, מדבר X קראתי עליך המון דברים באינטרנט והייתי רוצה להתייעץ איתך לגבי מחיר הדירה שלי.

יאללה בוא נעשה את זה.

ואז מתחיל סיפור ארוך על הדודה וכו' וכו' אבל בואו נקצר.

לענייננו, הדירה שלי נמצאת ברחוב מרים החשמונאית והיא עוד מעט תהיה דירת 4 חדרים 100 מ"ר + מרפסת שמש של 12 מ"ר + מחסן וחניה תת קרקעית רגילה!

וואו איזה כיף אני כל כך שמח בשבילך! ומה היא היום? היום היא קומה 3 ללא מעלית 80 מ"ר לשיפוץ לא נגענו בה 40 שנה.

אוקיי, ומה המחיר שאתם חשבתם למכור אותה? הסתכלנו פה באיזור והמחירים הם בערך 55-60 אלף שקל למטר אז רצינו לבקש עליה 6,000,000 מה דעתך?!

הפסקה מדליקה
פה אני נכנס לתמונה עם הערות שלי כי התרחיש שתיארתי למעלה קרה לי כל כך הרבה פעמים בשנים האחרונות וכנראה עוד יקרה ככה שהחלטתי לכתוב את זה ולנסות לדייק בכמה דוגמאות מעניינות שיעשו מעט שכל בעניין
מוכנים?!
יצאנו לדרך!

אז המחיר שהמוכרים רוצים למכור הוא מקסים אבל…. האם אני מכיר מישהו שמוכן לקנות דירת 80 מ"ר קומה 3 ללא מעלית ב6,000,000 בצפון הישן של תל אביב? התשובה היא לא! למה לא? כי מדובר על סכום אסטרונימי עבור דירת 3 חדרים של 80 מ"ר לשיפוץ עם עתיד לעבור תמ"א 38.

ולמה הוא אסטרונומי כי יש לנו יותר מידי נעלמים בסיפור – אני אנסה לגעת בקצרה בחלק מהם כדי להסביר

מספר דברים שיש להבין:
1. באיזה שלב נמצא פרויקט התמא?
א. דיבורים?
ב. חתימות?
ג. נאספו כל החתימות ויש יזם מייצג?
ד. הוגשו בקשות לעירייה?
ה. לפני החלטת ועידה?
ו. לפני בקשת היתר?
ז. היתר בשינויים?
ח. אחרי היתר?
ט. בבנייה?
י. ועוד ועוד ועוד ועוד שלבים…

2. בנוסף על כל אלו בואו נבדוק מי היזם שבונה?
א. יזם עתיר ניסיון מוכח?
ב. ניסיון מוכח בפרויקטים מסוג תמא 38?
ג. הוא עם ליווי בנקאי או מימון עצמי?
ד. האם הוא בנה בתל אביב או מחוץ לתל אביב?
ה. האם הוא בנה ספציפית בצפון הישן או רק בשכונות הדרומיות?

3. איזה סוג פרויקט תמא?
א. תמא 38(1)
ב. תמא 38(2)

הבנו את העקרון? יש המון משתנים – אבל עכשיו אם ננסה לתמחר את הדירה ונרד לרזולציות ונפעיל את האלגוריתם שלנו המתווכים ואנשי המכירות שכבר ביצעו עשרות אם לא מאות מכירות נוכל להעריך פלוס מינוס מכירה של דירה בשלבים משתנים.
אז אם עקבתם עד לפה כנראה הבנתם שהמוכרים שרוצים למכור את דירתם במחיר שביקשו לא יקבלו את המחיר הזה אם מדובר על שלב החתימות בלבד כי מפה ועד שהדירה שהובטחה להם באמת תהיה קיימת יכול לעבור עשור ולפעמים גם יותר ויתרה מכך יש סיכוי עצום שזה לא יקרה לעולם.
מנגד, אם כרגע הבניין קיבל היתר בנייה ועוד 3 חודשים עולים לבניה עם חברה יזמית וחזקה כמו אנשי העיר לצורך הדוגמא שמבצעים עשרות פרויקטים בימים אלו בשכונת הצפון החדש דרום והצפון החדש צפון בתל אביב – יש סיכוי שהמחיר פתאום לא ייראה תלוש מהמציאות.

באמת – שניסיתי לגעת בחלק מהפרמטרים והמשתנים ולהבהיר נקודה – שלכל פרויקט ולכל דירה יש מחיר משלה והוא תלוי במשתנים שקשה ל"אדם הסביר" אותו אדם שלא בהכרח מתעסק בנדל"ן 24/7 המון שנים להעריך.

אהבתם את הכתוב? התבלבלתם מהכתוב? אשמח לשמוע מכם לגבי זה
קולגות/שמאים/עורכי דין וכו' מוזמנים להרחיב להוסיף ולהעשיר אותי ואת כל השאר אם בא לכם

והכי חשוב 😊 אתם שם שמוכרים או מתכננים למכור את הבית שלכם.

רוצים שנעזור גם לכם?

זה פשוט וקורה תוך 60 שניות, מלאו את השאלון ונחזור אליכם עם הצעות אטרקטיביות!